É um facto cada vez mais claro que é a economia baseada em intangíveis que hoje domina. Todavia, é a propriedade imobiliária com expressão física que domina os ativos procurados. Tal deve-se à evidência do humano como ser físico que precisa do mundo real para existir. As consequências do coronavírus nestes dois anos é prova incontornável do domínio absoluto devido às leis da física, química e biologia, indiferentes aos bits, economia ou dinheiro. Estes são apenas instrumentos que alavancam os recursos físicos do planeta.
Mas, a tangibilidade do edificado não chega. Surge aqui uma reviravolta! Quando reduzido à construção de edifícios o imobiliário é um conceito pobre que se traduz em estagnação. A visão terá de ser mais ampla. Pelo imobiliário criaram-se as cidades que sustentaram as civilizações. Através da engenharia criou o saneamento, salvando milhões de vidas quando se morria por falta de higiene, com efeito secundário na atual expansão das cidades. As redes de infraestruturas e de estradas impulsionaram a economia que ganha dinheiro. ~
As sociedades sempre enfrentaram obstáculos, alguns muitos penosos e até mortíferos. Como “braço armado” da economia, o imobiliário que empreendeu soluções para os vencer através da engenharia, arquitetura ou a gestão. Mais do que a obra em tijolo e argamassa, o imobiliário cria os ambientes para os humanos prosperarem, os quais integram atributos como a segurança, hospitalidade, interação humana, cultura, bem-estar, felicidade. Então, o imobiliário alavanca valor e importância quando se alia a fatores intangíveis tornando-se a principal base de riqueza. A sua (quase) perenidade torna-o refúgio de valor como o ouro, mas a sua utilidade permite-lhe gerar rendimento, logo tornar-se um ativo muito competitivo no mundo económico.
Como sempre aconteceu, os humanos encontram-se perante novos desafios, tão incisivos que está em causa a própria sobrevivência. O coronavírus está a avisar e acelerar para a mudança extrema que irá acontecer em breve. Acrescentam-se as alterações climáticas, a poluição, a crise da água, a tecnologia disruptiva. No final, o imobiliário continuará essencial, mas será diferente do que tem sido. Para a maioria mantém-se a visão face à pequena memória e curto alcance e, assim, se sobrevive na espuma dos dias até à próxima crise (grave). Mantê-la só significará estagnação, logo pobreza.
Sendo imobiliário, o âmbito incide sobre o que é fixo na superfície do único planeta que temos para existir com as nossas condições morfológicas – a Terra. O negócio imobiliário deve focar sobretudo o rendimento, neste caso, implantado numa propriedade. Assim, pode ampliar-se para outras oportunidades como a floresta, energias renováveis e até no mar! Este é o conceito que é expresso no livro “Uma nova visão sobre o imobiliário – plataforma para a criação de riqueza” (Gomes, 2018). O conceito básico do negócio está em criar e gerir “máquinas” que geram fluxos de caixa no longo prazo pela venda de bens e serviços.
O modelo de negócio corrente - construção de imoveis para venda - afinal é muito recente. Antes de década de 1960 pouco se construía para venda. Eram poucos os que possuíam propriedades que asseguravam como suas. A maioria da população vivia em casas arrendadas, ocupadas por tradição, ou sujeitas à concordância dos vizinhos (Soto, 2001).
O imobiliário emerge e cresce com a sua base fundacional no sistema público de registos de direitos de posse e definição das unidades prediais, como as conservatórias. O modelo de construção para venda nasce em meados do século XX com a publicação de legislação sobre a propriedade horizontal e o crédito hipotecário. São os instrumentos institucionais que permitem aumentar a liquidez do produto de construção. O imobiliário e a banca associaram-se com sinergias mútuas. A primeira fornecia o produto tangível, a segunda suportava o capital no longo prazo necessário. Esta ligação criou e expandiu funções não tangíveis como a promoção, mediação ou avaliação imobiliárias. A prosperidade não se devia tanto à produção do edificado, mas à estrutura institucional que gerava confiança.
O que atrai o capital? CONFIANÇA!
Mas, foi um contexto social muito específico para esse crescimento e prosperidade. Após a 2ª guerra mundial implantou-se a ideia de industrialização. Boa parte da população migrou das regiões rurais para onde estavam as indústrias e serviços, nas cidades que geravam empregos de longo prazo. As famílias adquiriam situações estáveis o que lhes permitia poupar e ter filhos, os futuros contribuintes. Incrementava confiança para o crédito bancário. O sistema socioeconómico equilibra-se numa banca institucional (confiável) que se alimentava nos depósitos e o futuro e estaria assegurado com fundos de pensões.
Mas, tal contexto findou (Xerez, R. et al., 2019, pp. 19-22). No ocidente, as famílias poupam menos e geram poucos filhos. As gerações jovens já não pensam da mesma maneira que os seus pais. As perspetivas para o longo prazo tornaram-se muito limitadas para os jovens (e são estes os que procuram casa e que, pela idade, geram filhos). A sua abordagem profissional será distinta. Aqueles que não se acomodam em empregos insatisfatórios de baixa remuneração terão de emigrar para economias mais dinâmicas ou experimentar o empreendedorismo.
As alterações climáticas ou a escassez de água irão pressionar para milhões de miúdos de regiões pobres do mundo (em regra, entre os trópicos) para se atirarem para onde brilha a riqueza aos seus olhos no ocidente, ou esperarem a morte quase certa.
Então preservar o modelo de negócio, sem dúvida próspero no passado recente, mas num contexto muito diferente (social, ambiental, institucional, económico, tecnológico) aponta para um resultado – a morte, embora lenta, do sistema económico estabelecido. Não é de estranhar o caminho de estagnação económica que este país leva. A pandemia aponta e acelera a mudança para novos paradigmas. Serão poucas as economias que irão agarrar as novas oportunidades. A maioria só adotará novos modelos quando for tarde demais. Portanto, é preciso analisar os pontos básicos que suportam o negócio para vencer.
O maior desafio do empreendimento imobiliário eficaz, eficiente e competitivo é que requer capital, muito capital, na ótica de longo prazo. Apenas com escala se pode beneficiar do poder negocial (no mercado e com os órgãos que aprovam projetos), contratar os melhores profissionais para funções que criam valor, racionalizar a produção por planeamento e industrialização, oferecer mais com menos recursos, otimizar resultados económicos.
Mas, a escala que se requer para o sucesso liga-se a duas enormes limitações que são o capital e a liquidez. E o maior segredo do negócio está nestes pontos. Se nos últimos 60 anos, a situação resolveu-se com o crédito bancário à produção e à compra de habitação, no futuro a solução não será decerto a mesma.
Ao vender o uso de ambientes em vez de área de construção cria-se um negócio dinâmico (que depende do tempo e não de um momento de venda), distinto da posse da propriedade. Assim, destaca-se a gestão dos serviços ao utente do ato de posse dos direitos de propriedade. A primeira cria valor e gera cash-flows que permitem pagar os dividendos aos participantes no capital que esperam rendimento e confiança (risco aceitável).
A partir dos registos prediais formais pode evoluir-se para um sistema institucional de emissão de títulos que passam a ser o produto. O foco é atrair capital e aumentar flexibilidade e rapidez, com menores custos de transação e impostos, com recuperação do IVA. O mecanismo exige capacidade em produzir confiança nos colossais mercados de capitais, públicos (investidores institucionais como fundos de pensões) e privados. Estes são pequenos aforros, mas multiplicados por milhares de milhões transformam-se em triliões de euros que procuram segurança.
Num projeto de investigação publicado em 2004 no Reino Unido (Gomes, 2004) apontei para o enorme potencial do micro fracionamento da propriedade através da titularização de direitos de posse de imóveis. Com base num processo institucional, os direitos seriam divididos em microtítulos que poderiam converter-se em bits e transacionados através da Internet. A rede de clientes e prestadores de serviços poderia expandir-se de modo fluido interligando cada computador, formando algo similar ao cérebro humano com os seus neurónios, processando as múltiplas transações de títulos ou serviços.
Este conceito foi pensado antes do smartphone ou a tecnologia Blockchain com os quais passou a ter todo o sentido. Pode ir-se muito para da titularização institucional, como os REIT. Emerge no horizonte atual um modelo híbrido de negócio que tokeniza o ativo imobiliário através da tecnologia Blockchain, mas pode integrar processos de promoção e gestão ligados ao real tangível, mas objetivos, transparentes e operados por agentes independentes. Pode ligar-se a instituição financeira clássica para facilitação dos fluxos monetários, mas a ideia é melhorar a liquidez na fluidez e facilidade de transação dos títulos cuja certificação segura é confiada a uma extensa rede de centros de mineração espalhados pelo mundo.
Mais do que local, o produto imobiliário passaria a ser glocal – uma base local com direitos transacionados globalmente. O valor criado adviria das transações de títulos, múltiplas e rápidas, sustentado num sistema de registos e de informação transparente produzida por equipa reconhecida, certificada e independente. Uma grande oportunidade para os promotores profissionais, avaliação, planos de negócio e gestão de projeto.
Este será tema do próximo artigo.
Referência: Gomes, João Correia, 2004, An integrated process for housing investment and financing, PhD thesis, University of Salford, United Kingdom
Lisboa, 21 de junho de 2021
João Correia Gomes
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